恒大集团负债2.4万亿的“预售制”之祸——探讨中国房地产市场的潜在风险

2023年7月17日，恒大集团终于公布了自己拖欠两年的三份财报，这表明其负债已经高达2.4万亿。截至去年年底，恒大的负债包括：3千亿欠银行，1.1万亿欠供应商（其中9千亿欠款无法兑付），以及1万亿的各种信托和投资基金。这个数字比罗马尼亚、捷克、芬兰这些国家2022年的GDP还要多几百亿美元。

预售制的起源香港卖楼花的预售制度在1954年就创立，1956年香港出台了《预售楼花同意书》制度，正式以法律的形式对楼花预售进行规范管理。预售制带起香港楼市的繁荣，却较少出现烂尾楼问题，香港上一次出现烂尾楼，还要追溯到2003年的均来事件，距今已经二十年了。

内地98年房改，由于商品房短缺，房企缺资金，借鉴中国香港，引入了商品房预售制度。然而，当前世界不少国家存在预售制。内地在抄香港房地产的作业时，只抄了“预售制”，却没有抄“预售制”背后的“监管制度”。

为什么香港基本没有烂尾楼？

香港没有烂尾楼之一——资金监管。香港与内地预售金账户所有者、监管者、执行者和责任方都不同。在香港，对于律师行，预售监管只是一项客单价不高的常规业务，并不靠它吸金。而一旦违规，代价却很高昂，很可能被吊销从业执照。律师行没有动力为了开发商的利益进行挪用购房款等违规操作。

香港开发商要使用预售金账户内的资金，需要律师行许可并由律师行进行操作。在内地，地产开发商是银行重要的贷款客户。理论上，银行有压力配合开发商违规。以恒大为例，烂尾楼的主要原因是购房款账户监管缺失，购房款被挪用。

香港没有烂尾楼之二——分批付款。香港交房前购房者只付30%房款。购房者通过广告、楼书、售楼处展示等了解到物业，前往售楼处签订“订购合约”，即临时买卖合同，支付5%左右的定金，行业内俗称小定。一般是在签订临时合同之后一个星期以内，购房者在律师陪同下，前往发展商指定的律师事务所签订正式买卖合同，该合同签订后的90天内，购房者再付房款5%-10%作为再定，即俗称的大定，小定大定支付的定金总额一般不会超过总房款的30%。也就是说，即使没有其他监管制度，香港购房者遇到烂尾楼最多损失30%的购房款。

部分国家交房前支付房款比例香港没有烂尾楼之三——逾期退款退款前提是购房款没有被挪用。香港所有的商品房项目在预售文件中就要写清交楼时间，如果到了交楼时间，却还没完工，买家有权在到期后的28天内取消交易，开发商要退还购房款和利息。这是第一个退出窗口，如果买家已经不再信任开发商，在这28天内可以“下车”。如果28天内没有行动，就默认买家是想等待开发商交房。

内地的预售制于上世纪九十年代引自香港的预售楼花，但在资金监管、预付款比例、退出机制等方面与香港差异较大。香港预售制管理下，已经二十年没有烂尾楼。

总之，预售制在中国房地产市场中具有一定的积极作用，但同时也存在一定的风险。当前，我国政府正加大对房地产市场的监管力度，以期降低潜在风险，促进房地产市场平稳健康发展。