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前不久，宁波海曙区最新一版的国土空间总体规划出炉了。

经过一段时间的反复研究，我发现这次土规与上一版土规相比，有了几点明显的变化：

NO1：海曙划出了6万亩永久农田，将近40平方公里的土地将进入中心城区开发边界

NO2：宁波西枢纽、望江、月塘东、布政有大量永久农田被调出，单西枢纽就划出了3万亩永久农田

NO3：西枢纽、洞桥、布政被纳入中心城区

NO4：罗城范围扩大至机场路

NO5：宁波机场范围扩大

由于海曙方面可说的内容实在太多，为了方便起见，我会将整个海曙区分成7大板块进行详细解读，并且分阶段探究它们未来的发展潜力和前景。

NO1：集北板块（调蓄湖板块）

总投资：193.93亿

建设工期：2026年1月～2030年12月

面积：2.54平方公里

首先，海曙最新一版土规中并没有把调蓄湖板块纳入到中心城区。而且，宁波市级土规也同样没把它纳入中心城区范畴。

不过，调蓄湖板块基本上都是一般农田，此前批复了调蓄湖、集古路北延、广蔺路北延等项目。至于，为何没纳入到中心城区范畴，我觉得是湖泊面积太大（比明湖大10倍，比月湖大12倍）。

其次，按照之前三区三线来看，调蓄湖和南岸大概率是城镇开发用地，而调蓄湖东北岸、北岸和西北岸均未纳入城市开发边界。

再次，从调蓄湖形状来看，基本城市开发边界，大概率会重现重现广德湖盛景。

而且，调蓄湖南侧有条莲田路（西接桃源湾，东接秋实路），并将与集古路北延、广蔺路北延和聚才路北延（均已获批）贯通。

最后，目前调蓄湖仍以住宅+产业为主，未来或将受到杭甬高速回购影响，很有可能会做中期调整。

因为，杭甬高速绕城内段将在2027年5月结束收费。这条路很可能变成城市道路，其两侧用地也很可能转为城镇开发边界。

当然，调蓄湖片区的最大优势在于相比姚江南岸，基本不受大运河限制；相比西枢纽，基本没有飞机经过和噪音，限高也都在百米以上。

综上所述，调蓄湖板块无论是投资规模还是体量大小，都是宁波城建史上的一个里程碑。

当然，项目动工不仅将带来大量拆迁，也将为海曙带来一座媲美东钱湖的大湖，并有望重现广德湖盛景。

毫无疑问，一旦调蓄湖开工，不仅将对标苏州金鸡湖，还将肩负起海曙复兴大计，并继西枢纽和姚江南岸后，成为海曙远期复兴的新龙头。

你们对于神秘的集北板块（调蓄湖板块）有什么看法？还有你们觉得调蓄湖（广德湖）是否会在2026年如约开工？欢迎留言讨论！