一直跟大家说，买房一定要看地铁。

因为地铁意味着通达，通达带来人流，客流。

地铁通达性越强，则能级越高。

比如上海能级最高的地铁线2号线，链接了浦西和浦东多个核心板块。

而在浦东，就有这么一条在建的地铁线，串联了浦东多个强势板块，能级可谓无敌。

这条地铁还没通车，但规划已经出炉，一期目前已经有7座车站正式开工，这便是21号线。

一定程度上说，如果你看懂了21号线，你就看懂了浦东未来十年的发展策略。

了解浦东地铁线路的读者都知道，作为面积1210平方公里的超级大区，浦东不缺地铁，但它的地铁走向大都是东西向的，南北向的地铁着实很少。

而浦东又是一个南北长，东西窄的行政区，所以南北向的地铁，对于浦东的内部交流而言，意义非凡。

尤其是在浦东中部，尤其缺一条南北向的地铁，来打通南北的公共交通。

21号线就承担了连接浦东中部几大板块的重大使命。

来看21号线的规划：

21号线开通之后，从高行或金桥到张江，可以地铁直达，不必再跑到内环的世纪大道换乘。

大大造福了金桥、张江的上班族。

从地图上来看，21号线可以说是浦东轨交的中环线。

而从产业的角度来讲，21号线则是浦东的科创线。它所经过的张江科学城，金桥、孙桥这些地方全都是以科创产业为主。

对于浦东来讲，21号线也起到了一个产业集聚互联互通的效应。

反观浦西，其实也有一条与21号线类似的地铁线：15号线。

它既是浦西轨交南北向的中环线，也是一条科创线。

浦西几个比较重要的科创点，上海大学、华东师范大学、上海交通大学、漕河泾、北杨人工智能小镇等地方全部都是通过15号线连接起来的。

重点来了，21号线对哪些板块影响比较大呢？

1）金桥，它的地铁已经很多了，6号线，9号线，14号线，所以21号线对金桥来说更多的是一种锦上添花的作用。

2）影响比较大的是广兰路这一块，广兰路本来是只有二号线一个站，但是有了21号线之后，它变成了一个换乘站，原来只有东西方向，现在多了一个南北方向，对广兰路这一块有一个比较大的好处。

3）最大的利好板块是孙桥板块。21号线开通，孙桥直接从一个没有地铁的地方变成了一个有地铁的地方，这简直是雪中送炭。

孙桥一些鸟不拉屎的地方，随着21号线的开通，便利性会提升很多，配套也会慢慢跟上。

4）对张江来讲，21号线也是锦上添花的作用。

张江东西向已经有13号线，2号线，21号线的意义是把张江科学城的北区中区南区全部连了起来。

所以相对于金桥来说，21号线对张江的影响会更大一些。

5）另外对唐镇也是有点利好。

本来唐镇就千里一条路，沿着二号线往西去了。

但是有了21号线后，唐镇人民只要坐1~2站地铁，就可以在广兰路站去换乘，无论是往南去迪士尼，还是往北去金桥，都多了一个选择。

6）高行和周浦，这两个地方离21号线稍微远一点，但也能辐射到。

21号对浦东中部的另一个意义，就是地铁形成网状布局。

通过地图我们可以看出，上海的地铁，都是放射状的。

这样的布局就导致，地铁在近郊板块只能辐射到站点周边1公里的范围。

所以在近郊，地铁站1公里内的，才能叫地铁房，因为一公里走路是可达的。再远一点，就只能坐公交了。

房子的交通属性就差了很多。

（蓝色为地铁线）

像上图这样，地铁线中间的空白区域中离地铁站比较远的地方，交通属性就比较差。

但如果有一条地铁线能纵向拉下来，形成网状布局，地铁周边的这些地方的价值就会被重估。

要知道，在近郊板块，有网状布局的地铁的板块是很稀缺的，目前有这样的布局近郊板块，只有大虹桥。

因为地铁毕竟不是凭空造的，是真金白银砸出来的。

21号线开通之后，金桥、张江的地铁网状布局就成型了。

它也直接把沿线的高行，金桥，张江，孙桥，周浦五个板块打通，让这些板块1+1+1+1+1大于5。

21号线更深远的意义，是明确地指出了浦东未来发展的重大策略。

目前浦东有三条发展带：

第一条，沿滨江带：陆家嘴、世博、前滩。

第二条，中部发展带：外高桥，金桥，张江等等。

但这条发展带是不连续的，之前也是被忽视的，21号线建成后直接把它打通，连成一线，形成规模效应。

第三条，临港。

与浦西不同，浦东的发展不是一圈圈往外扩，它是飞地逻辑。

浦东外环外的中心，直接飞到了临港。

临港目前人口50万不到，在规划中，2035年临港要增加至250万人。

可以看到，21号过了张江站后，直接被掰弯，往东去了。

因为浦东外环外的一大片土地，已经实质性被放弃了。

比如新场，宣桥，惠南，合庆……

待未来人口进一步老龄化，上海人口增速越来越慢之后，这些地方就没啥希望了。

所以在新一轮规划里，还没通地铁的地方，可以把它从选项里划掉了，毕竟规划中的这些地铁建成也得五六年。

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