和大而全的购物中心相比，小而美的社区商业更让投资者嗅到新的投资热点。

有观点指出，“谁离消费者近，谁就能赢得消费者。”随着社区商业需求的释放，将来社区商业会成为商业的主流方向，而新兴业态和全新的管理模式正在颠覆传统社区生活。

公开数据显示，全国500户以上的社区超过5万个，人口约7500万。全国物业建筑面积约105亿平方米、总社区居住人口3.5亿计算。以中产阶级或以上的富裕阶层，按照每人年均消费1万元计算，一年消费额为7500亿元人民币。

如此庞大的消费市场正逐渐成为各大房地产企业发力的新领域，几年间，包括万科、保利、龙湖、世茂、蓝光在内的品牌房企已在积极试水社区商业，且大多品牌开发商已经研发成型了自己的商业产品线，并成为其社区开发的标配。如花样年彩生活体系、万科“五菜一汤”体系、保利“若比邻”商业品牌、世茂MiniMall、朗基mall、蓝光coco系红街和满庭系、恒大影院模式、中粮悦街系等。

从社区商业的服务体系来看，社区商业区别于其他传统的大型商业最根本性的不同，在于服务半径非常集中。而这种服务和消费所带来的变化不再是不同产业的此消彼涨，而是整个产业体系的全面变革和洗牌，在未来，将会有越来越多的开发商希望能在社区商业这片蓝海中去找寻到更好的发展机会。借此，房观察采访整理多家主流房企，来看看社区商业他们是怎么做的。

世茂：用大数据来画个人图谱进行个性化服务

采访对象：世茂商投招商中心总经理吴艳芬

根据服务特性，我们定义世茂是周围社区的管家和真正的主持者，通过打造一个平台让整个社区互动起来。目前，世茂集团的MiniMall已经落子成都，玉锦湾的自持型商业未来定位是商务型52+MiniMall。我们研发了一套比较完整的体系模式，包括业态的组成、配套、比例和未来的营销模式，但每一个MiniMall会有基本的不同，我们称为“定位之外的消费理解不同”。我们主要的品牌和能代表世茂MiniMall核心服务理念的品牌基本能占到40%--50%，其他的就是接地气的品牌。成都52+MiniMall，一方面秉承了整个世茂对于社区商业这条产品线的打造理念，同时也结合成都本地化的商业模式和独有的服务理念进行创新。在品牌组合方面，成都52+MiniMall会更多的倾向于找商务休闲类的品牌。在管理风格方面，更多的是在服务于写字楼商户的基本需求之外，创新多种互动体验式来引发互动。同时也有和社区居民相匹配的业态，这样的好处在于：周一到周五重点服务于写字楼人群，满足他们的工作需求。晚上和周末时间，把空间释放给社区居民和消费者，这样的话商业回报就会非常充实。社区型商业好处在于，我们只针对周围一公里半径内的社区居民或者是商务人群，他们因为相对固定，所以基本上通过一些有效的互动后，我们就很清晰地知道他们的身份背景，就可以用大数据的方式来画个人图谱，然后进行个性化的服务，同时也更像是一个社群的营销活动。我们把它作为一个圈层，来根据服务目标的需求形成不同的圈子，那这样的话，能让大家在这个社群当中产生聚合效应，释放消费需求。在整个世茂集团去打造社区商业MiniMall这部分，从战略上来讲，我们是希望能够在社区商业这片蓝海中去找寻到更好的机会，也适应世茂目前大量土地储备的情况和发展需求。同时在商业行业中也是一个弯道超车的好机会，所以对于世茂来说这肯定是重点发展的方向。龙湖：满足“一站购齐”需求根据项目特性匹配业态

采访对象：龙湖地产相关负责人

随着城市发展外扩，商业配套需求也越发旺盛，但在宏观商业库存高企的背后，很多房企越来越重视社区商业领域的发展。社区商业不再是满足本社区的日常消费需求，而是对周边乃至整个板块都要辐射到。现在我们成立了一个销售型商业招商和管理的核心团队去做这一块的商业。在满足现代家庭“一站购齐”需求的同时，也把需求或者消费变成一种享受。针对我们的社区商业，类似于我们源著的商业有专职的招商人员，而整体商业会做统一规划，适合什么样子的业态我们会根据商业的特殊性量身打造，又如金楠天街就是一个很好的例子，因为旁边有妇幼保健院，所以我们在业态上的布局会规划儿童商业相关的业态去匹配。再比如世纪峰景的社区商业会更注重商务性，集中整合更加优质的中高端业态，如咖啡馆、健身房等。蓝光：用六维解密蓝光耍街、红街社区商业

采访对象：蓝光发展成都公司营销副总经理宁然

蓝光最新商业模式是2013年开始打造的coco系红街、满庭系耍街以及中央天地的集中商业。从规划来讲：街区商业一定是住宅下面有相应的底商，结合部分集中商业构建的内外商业街。因为独栋商业能做纯餐饮，而底商不能做重餐饮，同时单纯做底商的话，也会更容易受片区规划影响。蓝光打造内外商业街以及节点广场，以提高商业氛围。从动线上来讲：横向动线上，耍街、红街的二楼都会做外连廊，让独栋和社区底商之间，独栋之间互相连通。垂直动线上一般采用观光电梯、扶梯的方式，形成立体的动线，引导人流。

从层高来讲：社区底商层高一般在4m以上，独栋商业一般6m以上，这样既可以多搭一层提高商业性价比，也可以用来隔层储物，使产品更具卖点。

从开间进深来讲：开间进深比控制在1比3左右，独栋商业从中间隔断，避免进深过长的弊端。

从招租来讲：红街耍街都有专门的部门进行整体规划，整体招租，对于重点节点的商业进行自持，增加主力店的带动性，保证业态的纯粹性。

从运营来讲：蓝光在商业的头两年成活期内，公司自己花钱造活，通过街区活动、互动推广等确保商业成活。朗基：成立“朗基mall”商业体系服务社区商业

采访对象：朗基地产项目营销经理米志琦

2014年保利集团推出“若比邻”商业品牌，通过若比邻社区中心实体店和若比邻APP打通线上线下，在满足社区居民购物消费需求的同时，构建社区发展，这是保利社区商业模型。

“若比邻”超市是一个自营的社区超市，定位主打生鲜产品和便利服务，搭配其他内外部延展商家的12项社区基本功能。包括药店、面包房、中西式快餐、健身、美容美发、儿童娱乐、家政服务、冲印、五金维修、银行等。

在若比邻社区中心实体店内，设有50-100㎡“社区客厅——邻空间”，通过它的展示及社交功能，提供社区居民聚会场所。邻空间包含的功能有：APP使用展示（ipad展示区）、活动社交场所、生活方式销售、服务中心、Wifi覆盖……在生活配套、购物休闲方面，“若比邻”采用“1+X”模式，是以自营的社区超市为核心驱动，搭配其他内外部延展商家的十二项社区基本功能。据保利商业地产投资管理有限公司社区O2O事业部总经理赵亮透露，若比邻社区中心实体店规划有三个模型，体量分别为2000平方米、5000平方米以及1.5万平方米，主要选址在商业较繁荣的一二线城市。2000平方米的模型要求半径600米范围内居住人口在1万人以上，搭配的比邻超市面积在500平方米；而5000平方米的模型要求半径1公里范围内居住人口3万人以上，搭配的比邻超市面积在1000平方米；而1.5万平方米的模型则要求半径2公里范围内居住人口13万人以上，搭配的比邻超市面积在3000平方米。保利地产将在全国保利245个社区约5000万平米物业基础上，通过线上线下联动的“若比邻”商业品牌打造社区O2O，建立标准化、可快速复制的社区商业模型。万科：自建自营最后一公里社区生活完整解决方案

万科社区商业提出了“最后一公里”的概念，招商生鲜便利、蔬果配送、特色餐饮、儿童托班、社区诊所、艺术培训、健身会所等方面，万科社区居民的衣食住行等生活所需都能在万科社区商业体系中解决。

恒大的社区商业是通过影院反哺社区商业的新模式，称为恒大剧场模式。换句话说“影院其实就是社区商场的主力店”。目前恒大影城已经先跨出了实质性一步，分别在中山、西安、岳阳、儋州四个城市的项目内兴建四家带影院的小商场。

资料显示，“恒大影城”是一座四层高的小型商业楼，设置在住宅小区。其中1-2层是棋盘式商铺，3-4层则是恒大剧场。以影院为主力店，然后匹配更多的商业配套，如零售、服务等业态满足商业需求。目前此类社区商业模式在成都还没有实施，但从恒大目前全国其他城市布局来看，未来恒大院线项目将覆盖全国17个省市自治区，院线总量超过150家。以社区商业为主力店导流入更多的人流，以此拉动整个社区商业的人气和销售。中粮：统一招商落地“悦街”

中粮的社区商业代表是中粮悦街。中粮注重将其体验式的主题充分发挥，跳出“便民”的圈子，给目标消费群提供生活享乐的同时，更致力于打造符合消费者需求的社区商业及社交平台。

“悦街”由中粮商业管理团队统一招商，打造整套的业态规划与品牌组合，使其持续增值。中粮悦街实施全天候日常运营管理、全方位保障商家的经营需求。中粮为悦街商户提供社区商业数据库，每月开展“生意悦来悦好”沙龙，免费为商户提供行业最新资讯和提高商业经营管理能力的相关培训。同时，注重联合中粮悦生活网络平台，将社区O2O付诸于实践，线上辅助线下完成“最后一公里”商业运营。中粮悦街落地成都，并将逐步推向全国，形成规模效应。目前，中粮·香颂悦街、中粮·鸿云悦街、中粮·锦云悦街是成都中粮悦街的主打产品。花样年：连接线上线下创新社区O2O

2015年，金科表示以社区商业为主战场，并推出社区商业孵化平台——有为工厂，增加社区商业更多的功能性。有为平台是一个社群运营平台，社区商业内创业型、中小微企业，可通过有为工厂平台，进行金融类、服务类等第三方资源平台的对接，实现自身品牌和运营质量的提升。同时，在社区商业的运营中，金科提出G5商业运营体系，即统一规划、统一招商、统一形象、统一推广、阶段性统一运营，以实现项目全托管经营。

在成都龙潭寺区域，金科打造金街项目，以小体量社区商业撬动小城镇中消费人群。商业体量3万平米，入驻面积约5000平米的Lavie·购超市、特色美食、休闲网咖、KTV等业态。作为龙潭社区的生活配套中心，成都金科金街辐射龙潭新区30万社区居民，开业当天Lavie·购超市收获超过4000人次的客流量，销售量提高180%。